莱顿视角 | 大浪淘沙，你是那块真金么？2021致中国资管人的一封信

致资管人们：

站在2021年的尾端，面对蓬勃了20年的地产行业大衰退，想必从业者已经充分感受到了市场凌烈甚至是刺骨的风，地产行业和泛地产行业没有一位从业者可以“独善其身”；年初的论坛上大家还在为“大资管时代”的到来而摩拳擦掌踌躇满志，仅仅半年的时间就已变成“哀鸿遍野”，然而没有哪一次不伴随着刮骨疗毒般的阵痛，见血荆棘丛里藏着勇者的通关秘籍。

我们断不敢说2022市场定会呈现新的利好态势，但我们确实也看到创新能力已经在中国商业地产领域焕发生机。目前从业者也没有放弃的颓势，下个月莱顿商学新一届学员将迎来紧张的大考，而此时他们同时奔走于职场、莱顿的课堂，同时还得连夜复习备考，没有双休没有娱乐，任媒体唱衰声再大也不为所动，有条不紊的给自己充电观察机会，做扎实眼前事，剩下的交给时间。

▲ 莱顿商学2021年上半年优秀资管毕业生

12月18日莱顿商学即将送走这批中国优秀资管毕业生，他们将继续投身于中国商业地产领域的多条赛道。作为培育中国资管人的摇篮，莱顿很荣幸与大家站在一起抵御风浪，我们与行业共同“大浪淘沙始见金，勇立潮头御风行”。今天在这封信里，我们尽可能客观和伙伴们复盘下市场也聊聊方向与机遇，也欢迎每一位同业与我们后台留言讨论。

乐观，还是悲观？面对整个商业市场的跌宕起伏，挑战就摆在面前：商业地产租赁需求拐点何时出现？投资市场在哪些板块有望增长？地产流动性危机如何破解？下面我们将从商业不同物业类型的当前发展和趋势，看看有哪些机会可以在浪潮之下掘金市场。

商业三大物业类型的需求方面，2021年三季度，中国商业地产租赁需求从疲软开始加速反弹。写字楼、零售物业和仓储物流的当季净吸纳量分别较去年同期增长78%、151%和68%。更重要的是，三大物业类型今年前三季度累计需求均已突破上一轮市场周期的同期高点。投资市场方面，前三季度大宗物业交易金额累计达到1878亿元，同比上升34%，接近2019年同期的历史峰值。就在11月第三周最后一个交易日，地产板块在A股呈现拉升态势，值得关注的是，和莱顿商学有合作关系的几家企业的表现让人眼前一亮，保利发展、招商蛇口涨幅超过6%。

如果一个词来概括过去3年的写字楼投资前景，那就是：不确定。过去连续3年，写字楼需求和租金增长持续走弱，直到2021年三季度，写字楼需求才开始突破历史新高，而且，租金指标出现趋势性转折，租赁市场的积极信号开始增强。以第三季度中国一线城市平均租金为例，指数录得环比增长0.1%，自2019年一季度以来首度出现上涨。

▲北京写字楼 @腾讯

趋势上看，资管人可以加大对一线城市写字楼的关注力度，特别是租户升级需求且新增供应有限的一线城市核心位置优质资产。就在上周11月18日，铁狮门公司与新长宁集团宣布开发上海市长宁综合体项目，莱顿商学大批毕业生都在此梯队中根植，据悉项目总面积超过16.3万平方米，项目已被上海长宁列为重点开发项目之一，地处上海虹桥经济技术开发区的中心位置，综合体项目包含甲级写字楼和高端商业设施。

相较于强周期性商业地产的典型代表的写字楼，运营溢价在零售物业投资中的作用更为显著，而且今年的零售物业似乎有一个小小的“爆发期”。

开业数量来看，基于2020年疫情影响受阻开业的购物中心，在2021创下新高。据统计，按照面积8万㎡以上口径统计，全国2021年开业购物中心510个，总体量6581万㎡。从开业分布来看，一线、新一线和二线城市表现活跃。其次，租金收入来看，中端定位购物中心比租金收入较2019年同期的平均上涨幅度达到10.6%，高端购物中心的租金收入增幅超过30%。同时，投资方面，在原有的国资和民资的基础上，更多港资和外资依然在不断涌入，加入了中国购物中心场景革新的浪潮中。

而爆款商业通过创新商业场景等运营优化来吸引消费实现资产溢价进而提升资产组合回报水平。这些爆款商业的开业拉动了颓势已久的线下消费，越来越多的85和90后投身到新商业场景的创建中，文和友的爆火也让市场看到了年轻的商业运营者并不是一味的“求新求变”，对传统的怀念和致敬在新消费群体中同样有市场。

▲上海前滩太古里 @小红书

如外资代表太古地产，刚刚开业上海前滩太古里，这个升级版太古里3.0版本不再只是一个购物中心，顶级奢侈品阵营+街区式开放式空间+地理与人文的场景融合，一时间在前滩地段形成了网红效应。

▲北京西单更新场 @小红书

“首店经济”，被誉为流量“收割机”，同样值得关注。首店汇集有助于吸附客流、刺激消费，是提振消费的重要发力点，有助于提升商业经营模式。根据第三方统计显示，今年前三季度共有696家首店（含旗舰店）落地北京，上海在上半年新开首店513家，京沪等城市是拥有首店的第一梯队。其中有代表性的是北京西单更新场，拥有近40家品牌门店，有一半是全国首店、北京首店及品牌概念店，深受青年群体喜爱，成了北京新的网红打卡地。与此同时，广州、杭州、重庆等城市也正在积极构建和孵化各类重量级品牌首店。

传统地产金融板块已持续多年遇冷，但今年的REITs新课题却以稳健的速度开始了第二轮发力。数据显示，今年前三季度，包括物流设施、商务园区、工业厂房、数据中心等在内的各类产业地产大宗交易总额超过340亿元，创历史新高。其中，中国长期持续投资的优质的基础设施对投资人相当有吸引力，以此作为底层资产的公募REITs可以说是备受瞩目。

中国的公募REITs为产业地产提供了新的融资和退出通道，增加了市场透明度，产业地产的交易流动性因此进一步提升，可以说为资管人的融退环节和交易流动性这个难题提供了一个有吸引力的解决方案。莱顿商学有相当数量的优秀毕业生与讲师目前正深耕该赛道。

上交所和深交所官网显示，第二批公募REITs也正在加速推进。

最后，我们聊聊过去容易忽略现在被视为黄金赛道的物管行业。

▲物业管理行业内并购交易呈现大幅增长 @中指研究院

物业行业集中度快速上升、管理规模庞大、成长性强劲以及抗风险能力优异，物管行业异军突起，显然不是一天形成的，物业管理行业先后经历了依附关联房企提供基础物业服务传统阶段，到寻求增值服务为新利润增长点的转型期，到如今的上市、兼并购频现的令人惊叹的高速发展期。据中指研究院数据显示，截至2021年11月，今年物业管理行业内发生并购交易63宗，涉及并购方33家物业企业；交易金额约315亿元，相比2020全年交易总额大幅增长约198%。

▲万科官宣拟分拆万物云到香港联交所上市 @万物云

热闹的兼并购市场多了一种新趋势：随着资本市场估值分化和头部公司领先优势，物管已然在探索独立上市之外的新选项。而这些探索的背后，物业行业对人才提出了新要求。莱顿商学有战略眼光的资产管理+设施管理毕业学员，已经开始借助资管赋能，将物业与结合起来发挥规模效应，同时，为产业链条增加内涵和价值，加码运营服务于：工业厂房、高新技术产业用房、仓库，甚至还有加油站、码头、机场、高速公路等，甚至专项城市服务。物管标杆融创服务先后与南昌市政公用资产管理有限公司、天津市南开区政府、中规院（北京）规划设计有限公司等机构签署战略合作，在城市服务整合管理领域展开深度合作。

对于资管人而言，由房地产分拆物管的价值不断凸显，物业服务出现更多可能性，积极关注物业服务企业此类动作的同时，积极学习其物业管理和资本市场运作的模式。

行文至此，我们突然理解了为何地产人在市场重压下依然没有选择放弃，一来全行业“内卷”的时期，盲目换跑道并非上佳之选；二来国家严控的源头是“失控的房价”而非整个中国地产行业，清理之后未来的赛制也将更加公平透明。

这封信不是一味吹响乐观激进的号角，而是在识时务的基础上韬光养晦，好机会只属于时时都在做准备的人，穿越周期是只属于有勇有谋者的游戏。12月18日莱顿商学邀请中国优秀资管人与2021届优秀毕业生共同登上浦江邮轮起航资管时代，道阻且长，拒绝躺平，我们彼此为伴。

莱顿商学

二〇二一年十一月

点击文末“阅读原文”链接，报名参加预见未莱·莱顿商学2021毕业典礼暨游轮Party。