莱顿分享 | 空间流派

空间，这个概念在许多专业条线上的渗透率越来越高，似乎正在成为一个新的的流派。从FM、物业到工程界，从智慧城市到建筑元宇宙等领域的空间概念，最终形成了一种空间观。

（1）FM-工作空间管理与空间资产

FM有很多流派，国外已经完成整合，比较统一。国内尚且处于普及阶段，流派众多，大体上以专业背景来源可以分这几派：空间、运维、行政、物业。

引自《现代企业空间管理》，陈光

空间流派主要来自于建筑界，以建筑师、土建工程师等为主要专业背景。

运维派则都是机电专业的。国外最大的FM协会IFMA的前身，就是设备工程师协会，这个设备主要是以中央空调系统为核心的建筑机电系统。到了1970年代，运维派开始与空间派结合，形成了现代FM专业（以1980年IFMA协会的成立为标志）。

这里的空间派的杰出代表就是美国康奈尔大学的空间规划与管理专业，由贝克教授于1980年前后开设，至今还有此课程。

2002年，JCI（江森自控）与他的大客户IBM开始力推FM向工作空间管理转型，JCI为此成立了全球工作空间解决方案部门（Global Workplace Solution），全球总包了IBM的FM业务。2015年，此业务被JCI卖给CBRE（世邦魏理仕），令CBRE一跃而成为全球数一数二的FM服务商。相应的，国外传统的FM软件叫做CAFM（计算机辅助FM管理系统），也开始变迁为IWMS（整合工作空间管理系统）。

于是，由空间而形成的资产管理概念就应运而生，称之为空间资产。内容与不动产资产（real estate portfolio，此处estate等同于property，大概是英式英语与美式英语的差异）或固定资产（fixed assets）有一定重叠，但不完全一样，主要是管理主体的侧重点不同。空间资产侧重于空间规划与管理，由此延伸出去对财务数据的影响，所以许多侧重在空间资产管理的企业FM负责人会向CFO汇报，特别是以办公楼为主的高科技企业。

空间资产概念兴起

企业不动产管理CRE一词就是空间资产管理一派的。笔者陈光教授所在的平安集团，曾经在2003年组建过国内第一个CRE部门，叫做“中国平安集团物业资产管理部”。这是折中了物业管理与空间资产管理而形成的名称，英文与国外对标企业是一样的，RED（不动产部）。此中CRE的C是corporate，一般译为企业，其实是泛指所有的企事业单位，所以CRE应理解为单位的不动产管理部门，这样我们国内传统上的房产科就听得懂了。

（2）物业走向空间

从万科物业开始，物业行业要集体转型空间服务了。以前的万科物业现在叫做万物云空间科技，已经上市成功。万科有巨大的示范效应，其后追随的物业公司都在改名。

中国的物业行业还主要是在占据八成面积的住宅物业里面服务，物业公司其实并没有服务于居民的室内空间，而主要是在用户的户外进行公共区域的物业服务，家里面的东西坏了都是用户自己想办法，这里的家里户内服务实际上就相当于公共建筑的FM服务。英式贵族有管家传统，这也是FM专业的一个来源，美式FM来源更多的是工商业服务，这是两国发展历史不同所导致的。

在园区里面，园区的大物业与入驻企业的内部小物业（FM），他们互相就以门外和门内来区分对方，这就是空间的区分，而非业务本质的对立。

在国内把PM（物业管理，Property management）与FM对比，经常被诟病为水平低、SLA是啥也不知道，仿佛两者的差异是水平高低之别。于是，空间这个概念就很好的抹平了两者的水平差异，而是把差异化转移了。国外的住宅物业服务也是有的，美国叫做building management，英国就是PM，只是不像国内的住宅小区物业行业这么规模庞大而且有其独特的历史渊源。

二战后，美国靠着远超大英帝国贵族产业的新兴工商业而登顶世界，美式管理模式也随着美国的跨国企业走向了世界，两千强企业仍然是美资为绝对多，五百强倒是中国已经开始领先了，总之美国超英是一个数量级的飞跃，今天中国又一次在规模上飞跃了。所以纵观世界历史格局，可以看到，最早是大英帝国的物业，后来是美国的FM，将来也许就是中国的空间。

（3）工程设计施工-空间变换

工程界的空间概念时有时无，尤其是施工期间，现场还未形成一个建筑空间，只有散落的建材设备，因为正在建造过程之中。即使是设计阶段，建筑空间也只存在于人们的想象之中，到了图纸上都很难看到像样的空间，一直到三维技术BIM的成熟，人们才容易形象的看到建成之后空间的样子.

空间设计已经开始在室内设计装修工程领域流行，即使是家装。在1965年以这项业务为主营业务的Gensler如今已经成为世界第一大建筑设计公司，空间设计是其最大的业务份额。

华为将其智能家居业务提升为叫做空间智能，应当是有其深刻思考的，虽然名词上是阿里最早使用这个词。这不仅仅是宣传口号的问题，更是作业对象的本质变化，原先智能家居领域主要是针对一个个单项的设备，只要与智能手机相连接，就可以称之为智能了，更早时期还有更多的古老做法。传统上，弱电的智能建筑主要是面向建筑本体，智能家居则针对其智能设备本身与手机，只有到了空间智能这一代产品才开始面向空间。

现在华为把关注对象升格为空间——这个人类生活环境的代名词，各种智能家居技术和设备只是为了塑造这个生活空间而采取的手段。

是的，空间是目的，各种技术都是手段。这是工程界需要进行思想上的空间变化的根本原因，工程界玩的都是手段技术，没有或很少贴近建造的根本目的所在。而最终消费者要的是空间。

其实，中国古代哲学家就揭示了这个道理，老子道德经：凿户牖以为室，当其无，有室其用。无，就是空间。户牖就是门窗梁柱板等构件即手段，室不是这些构件、也不能等同于无，而是无中生有出来的建筑之用。

佐治亚理工与东南大学的李灵芝博士专门研究了养老设施的空间管理，是国内第一例。这个研究框架同样适用于其他设施类型，这是工程界转变到FM视角的典范，课题属于东南大学工程管理专业领域。国内已经有一批学习FM的学者，包括几大高校的教授、博士生研究生等研究人员，多为工程领域出身，工程管理最多、土木其次、然后是建筑学等其他。

（4）城市运营与智慧城市-城市空间

时空大数据这个概念是国土规划行业常用的，空即空间，从国土空间一直钻透到建筑室内空间。但常常止步于地块（site），这是规划行业管辖范围所致，他只管到地块，地块里面属于住建行业管。新建工程审批也有先后顺序：规划部门审批用地规划许可证，住建局审批施工许可证。

由住建部梳理完成的全国6亿栋房屋，这个栋就是一个建筑空间的单位，但不常见于建筑业，而常见于网格等城市管理领域。安得广厦千万间，古代是以间为空间单位的。

智慧城市建设热潮已久，早期多以政府各条线如教育民生政务等的数据集成为主，以数据库+页面开发为主，至于地图、建筑图、模型都是见不到的，也即缺失了建筑这一大块。这几年开始增加建筑的成分，但又不局限于建筑物、住建局，而是与城市生活空间相关的都开始放进去，于是建筑这个术语就有局限性了，空间则极大扩展其覆盖面了，且与国土规划的国土空间叫法有交集，可以集中火力。

甚至于，整个智慧城市似乎都要以空间作为底图、平台、底座来重新架构了。

（5）建筑元宇宙-楼车城空间

建筑元宇宙可以说是空间流派的一个体现，是之前建筑数字孪生的扩展升级。

整个智慧城市也存在建筑流派，今天就可以称之为楼车城空间元宇宙了，也即元宇宙的空间流派。这就需要一个更大的分析框架，即人类生活空间这个概念。

这是以人为中心的空间观，空间最大的范畴概念对应于英文的built environment=楼车城。空间上的拆解给“滑板底盘解放空间”这个命题提供了先决条件，这几种空间都会被滑板底盘彻底颠覆掉，因而就颠覆了城市文明的形态。这也是弯道超车的机会点所在，如同汽车工业的电动车颠覆了燃油车历史一样，新能源颠覆了化石能源，人工智能颠覆了传统的自动化、机械化。

至此，我们终于走出了各专业领域的局限性，把空间真正当作核心来对待了。

过去只在民用建筑之中熟练运用空间的概念，现在终于可以在整个楼车城这个巨大的城市文明框架里面运用了。再往上就到太空里面去了，太空才是英文space的最常用的意思，如中国的地月空间开发计划、马斯克的太空探索公司SpaceX。

中国太空站的内部空间

中国2023.2刚刚发布的《数字中国建设整体布局规划》要求完善国土空间基础信息平台，此处的空间不仅仅是国家级，而是指整个中国的国土上的空间都要数字化，未来的中国就是一个数字空间，也是一个数字经济。在这个角度来看空间数字化，简直就是一场国运之战，是一场早早就打响了的战斗。

a. 狭义上的建筑元宇宙主要是指土木建筑工程的数字孪生，英文是AEC（Architecture，Engineering，Construction，泛指建筑工程行业）。不仅仅是盖楼需要建筑工程，城市建设也需要市政工程、基础设施的工程，交通也有其道路桥梁工程，等等有形的固定资产都需要某种基建才能建成，建设一词的英文（construction）同时也是建造、施工的意思。

b. 广义上的建筑元宇宙之所以超出了一般意义上的数字孪生、BIM、CIM的范畴，就在于楼车城大框架所揭示的一种新型的城市文明格局，其中建筑是分解出来的侧面，也可以代表整个楼车城空间。这个新的城市文明格局，可以认为是中国所提倡的城市文明4.0版本，这个版本与正在进行时的工业革命4.0息息相关、遥相呼应。