CRAM2026届《业主目标与策略管控（上）》+《业主目标与策略管控（下）》（2026.07.31-08.01上海）

构建匹配业主目标的投融建管退一体化资管框架

7月31日 - 8月1日 · 上海

存量不动产时代，只懂招商运营，远远不够。

出租率低迷、NOI 持续走低、投前测算与实际经营严重脱节、改造投入不见回报、股东 IRR 无法达标、退出路径模糊……这些痛点的背后，是同一个症结：缺少一套"以业主投资收益为核心"的全周期资产管控体系。

莱顿商学 CRAM 经营性不动产资产管理师核心课——AM001《业主目标与策略管控（上）》+《业主目标与策略管控（下）》两日连授：首日夯实不动产底层分类与资管全周期框架，次日深耕资本视角指标、分阶段动态管控、考核激励与实操案例，一次打通「投融建管退」全链条的业主目标管控逻辑。

一、课程核心价值

国内不动产已全面进入存量持有时代，房企从开发转向资产运营商，基金、保险、产业资本大量持有商业、办公、产业园区、服务公寓等经营性物业。

资本端刚性 IRR、NOI、年化收益要求逐年收紧，传统商管、物业思维已经无法满足投资人诉求：

• 只抓招商客流，忽略资本化率、资产估值，资产长期无法增值；
• 投前测算一套、运营实际一套，缺少滚动预测动态纠偏机制；
• 改造、调铺、营销投入无收益测算，资本支出盲目浪费；
• 无标准化指标监控体系，经营好坏全凭经验，团队考核无量化依据；
• 不懂适配 REITs、股权转让、整体出售等退出模式的前置运营管控。

莱顿 CRAM 专家委员会依托头部基金、标杆房企实操经验，打造这套"唯一以资本视角拆解业主全周期目标管控"的系统课程，兼顾理论模型与真实项目案例。两天系统集训，学完直接落地项目使用。

二、课程学习收益

三、课程适合人群

四、课程内容大纲

Day 1｜经营性不动产基础 + 资管体系搭建

Part 1 经营性不动产全景梳理

1. 经营性不动产定义、四大核心共性特征
2. 全业态细分拆解：零售商业/甲级乙级办公/各类公寓/星级酒店/产业园区仓储
3. 各业态核心差异：现金流、周期、客群、运营难点、资产溢价逻辑
4. 用地分类 B 类商业用地、工业用地划分标准，项目定位前置参考

Part 2 不动产资管发展与底层逻辑

1. 国内外资管行业发展时间线，国内萌芽-启动-快速-调整全阶段复盘
2. 房住不炒、三线四档、商业 REITs 落地等政策对持有资产的影响
3. 区分物业/商管/运营/资产管理核心边界，破除"资管=招商物业"误区

Part 3 资产管理理念、全周期五大体系

投/融/建改/运营/退出完整闭环架构：

• 投资：研判、估值、风险识别
• 融资：各类工具、CMBS、公募 REITs 基础逻辑
• 建改：前期规划、成本管控、业态前置设计
• 运营：租赁、营销、预算、租户调整、资产增值手段
• 退出：多种处置方式、税务、择机策略

Part 4 资管核心指标基础科普

• NOI、资本化率、NOI 收益率、IRR、ROE、EBITDA 基础计算公式与适用场景
• 课堂小组研讨：混合地块业态规划实操（上海核心区地块案例练习）

Day 2｜资本视角 · 全周期业主目标动态管控

Part 1 业主目标核心底层逻辑

1. 资产管理三大核心原则：风险前置、回报为中心、跨条线协调
2. 资本介入模式（股/债/明股实债）对应的刚性收益目标拆解
3. 投后全周期闭环：投资-开发-运营-退出四段回报与风险管控

Part 2 分阶段指标监控体系（核心落地内容）

1. 开发/改造前期：自上而下回报驱动设计，多轮租金&成本测算优化方案
2. 开发/改造提升期：工期、成本、招商三维监控，工程与招商矛盾协调机制
3. 项目经营期（运营阶段）：
• 年度资产计划编制，衔接预算与长期收益目标
• 月度/季度核心指标监控：出租率、起租率、坪效、租售比、租金收缴、租约到期预警
• NOI Margin、YOC 成本收益率、YOMV 估值收益率跟踪判断资产增值空间
• 现金流滚动预测，收入费用动态纠偏，及时调整业态与营销投入
4. 退出前置管控：资产估值测算、NOI 匹配资本化率，适配 REITs/整售/股权转让要求

Part 3 指标考核与团队激励机制

1. 开发、开业、运营三套差异化考核指标库
2. 收入、成本、净收益、招商进度、租户品质量化考核标准
3. 如何搭建"指标-预算-考核"一体化管理体系，对齐业主投资回报目标

五、双实战大咖联合输出

写在最后

存量资产时代，懂运营只是基础，懂资本、懂业主收益目标才是资管人底层竞争力。

两天高强度王牌课程，理论 + 工具 + 真实案例三位一体，解决你经营管控、资产增值、远期退出全链条困惑。