【莱顿资讯】关于物流仓储REITs思考2025.01.13

靴子，终于落地了。

嘉实京东REIT刚刚发布了公告，两件事：一是介绍了重庆项目续约的安排，二是刘强东及其一致行动人在未来24个月内增持不超过1亿元。

我本来在写关于京东产发与鼎晖不动产新近设立pre-REITs的文章，谁能想到，计划比不上变化快。

现在好了，在我这里，一二级打通了。。。刚结束在首农元中心项目的月度策略会，赶紧把草稿拿出来，对着公告直接改。

第一，关于重庆项目

2024年初京东REIT武汉东西湖项目续约的时期，曾经引起了市场的意外波动。所以，即将于2024年12月31日到期、面临续约的重庆项目，一直是投资者们最关心的问题。

从年初到年尾，整个市场，都在等重庆这个靴子落下来。

其实，重庆这个项目，包括其所在的区域市场，都是挺透明的，或者说。。。很难不透明。

因为在京东REIT重庆项目的不远处，就是普洛斯REIT的重庆项目，巴南双子星。投资人同时关注，甚至有可能同时调研。

插播一句，真心感谢REITs二级市场，每一个参与者都可以感受到，很多我们过去二十年已经习以为常的不动产市场基本逻辑，都在REITs的牵引之下，缓慢演变。

全国范围内的物流仓储市场趋于疲软，各位投资人有目共睹；为数不多的分歧，在于影响的烈度和如何去应对。

京东REIT重庆项目的续约租金是20.16元，其余条件不变。

如何理解这个数字？

列几个市场数据，有些是信披里公开的，有些是我向当地朋友人工问的：

重庆巴南区域市场的高标仓平均有效租金，大概是在15-16块钱左右，for now；

京东重庆亚洲一号项目，出租率100%，今年年底续期之前租约的租金，大概是24块钱（含物业费）。

普洛斯重庆城配中心项目，三季报出租率63.75%（考虑已经签约但尚未起租的面积后是71.88%），时点平均租金没有披露，估计在17块钱左右。

这么看，京东REIT把重庆项目的租金谈到了20块钱，而且锁5年，算是适当高于市场平均价，属于很有诚意了。

第二，关于租约安排

我最近访谈了很多物流仓储的业主，大致共识是2026年及以后，之前的一波密集超供会被去化，市场出清，逐步回暖。

当然，这可能更多在说宏观市场趋势，未必是指重庆巴南，那里的压力，可能更大。

我一直有些疑惑。

按理说，京东REIT这种租户集中、五年一调租的安排，理论上拥有更好的防御性，尤其是在物流仓储市场普遍疲软的当下。

如果重庆市场租金持续下滑，那么按照20块钱锁五年，投资人大概率相当于赚到了。

但从目前京东REIT的二级市场表现来看，依然是物流仓储板块派息收益率最高的，意味着投资人price in的更多是风险和顾虑。

我觉得，根子还是在上一次的武汉项目上，问题还是出在了沟通上。

旧事重提

当时，投资人对于物流仓储市场在2022-2023年的迅速转冷基本上没有心理准备。。。

其实，也不能怪投资人，因为当时还有大牌机构在高价收购物流资产包。。。大家还处于摘下口罩之后要撸起袖子大干一场的激情里。

很多投资人把评估机构的估值报告当作圣经，全然忘记了那就是半年之前的一份静态参考。

真正合格的投资人，应该依靠自己的投研能力，去敏锐捕捉市场的瞬息万变，去识别和遴选靠谱的资产和管理人。

真正合格的资产管理人，不是说保证市场不会变差，而是确保如果无论市场如何变化，都有能力帮助投资人管好资产、获取收益、降低风险。

现在，情况在慢慢变化。

现在公募REITs市场最大的两个投资人阵营是保险和券商自营，都是面对OCI会计处理选择的群体，而且正在陆续壮大。从2024年初以来，OCI已经在潜移默化地改变着投资者的行为特征。对于波动的耐受、对于红利的偏好，都会让市场变得更加稳健。

无论是投资人，还是资产管理人，都在不断完善自己。

旧事重提，就是为了挥别过去、谱写新篇。

第三，关于资管能力

实话实说，我是从去年京东武汉项目引发市场惊悚之后，才和京东产发的团队认识和交流的。

一年以来，感觉变化在慢慢发生。

京东产发CEO曹冬以前是在京东健康担任CFO并操盘了港股上市，非常专业，对于境内外资本市场和机构投资人非常熟悉。

2023年下半年调任京东产发CEO之后（我猜是为了更好地推动京东产发赴香港上市的事情），估计还没咋熟悉好新平台的各种情况，就被武汉项目的意外事件给整蒙了。

市场恶化，租金降低，空置上升，都是客观事实，一个权益性产品的投资人，理应要一起面对吧，但是租约调整却引发了市场的震动，也引来了监管的层层关注，换个角度设身处地的想，估计大概率是充满了意外感的。

京东产发不是新手，之前已经做了几期美元基金和人民币基金，都是平层权益呀，咋到了公募REITs这里就不平了，各种费解，情有可原。

抛开具体项目不谈，在我和京东产发团队的几次沟通中，有几个小感受：

资产是核心

2024年，京东产发高层把绝大部分精力都放在了资产质效的提升上。

还在继续投资，但拿地会更加精挑细选。更多是提升存量，优先把存量项目的出租率做上去。

在出租率和租金同时承压的时候，优先保出租率，逻辑是对的。

但有个数据，属实让我有点吃惊：

京东产发全国范围内已开业项目，出租率在90%以上；

在私募基金手里的项目，出租率在95%以上；

在公募REITs手里的项目，出租率全部100%。

这是严格的考核口径，而不是对外的粉饰包装。临时填空的短租、揉到面价里面的培育期、免租期，在计算这个数字的时候，都是要扣掉的。

实话实说，对于一线招商租赁人员来说，这个考核办法和业绩指标，绝对是一个非常非常苛刻的要求。

所以，当我们看到京东年底给员工发20薪的时候，不需要太惊讶，他们应该付出了很多，也实现了很多。

投资为导向

以前，京东产发的REITs业务是由财务条线CFO负责的。

现在，京东产发的REITs业务是由投资条线CIO负责的。

看似简单的分工调整，但其实，是体现了整体思路的深刻变化。

REITs的实质，是资本战略平台，与私募基金、私募REITs一样，都是为了企业的高质量发展，而绝非简单的融资工具。

就在几天之前，京东产发和鼎晖不动产合作的核心基金5期成功落地，投资规模50亿元，平层股权，投资人是Z家、Z家以及Z家。

在今天的市场环境下，这应该是一个自然而然的双向奔赴。

鼎晖不动产，大家其实并不陌生，是人民币不动产基金领域的标杆，早在2010年就做了国内第一只人民币盲池基金，也管理着多只美元基金，是国内为数不多的不动产私募投资基金管理人牌照的持有者。

鼎晖不动产投过很多项目，比如领国内之先投资产业园平台（恒生电子科技园）；比如与华润合作过多个万象城项目；比如在美国和日本市场也耕耘多年，斩获颇丰。几个特点，一是擅长平层股权投资，二是退出得都不错，三是投融管退全链条，总而言之，属于是在国内外都非常能打的头部选手。

pre-REITs基金的再度落地，是京东产发与鼎晖不动产的强强联手和优势互补。咱们之前聊过的收购德邦物流资产包交易，就是鼎晖不动产平层股权投资的典型案例，现在看起来，几乎是和京东产发此次合作的预演，一切似乎都是水到渠成。

持续发展表外并购与基金管理业务，优化资产负债表，实现从pre到公募的闭环，对京东产发来说，是关乎高质量发展的战略性部署，意义深远。

有心的读者，可以再关心下最近京东产发在日本市场的第一宗并购，以及京东的国际“织网计划”，会有更多有意思的发现。

你看到的，只是冰山一角。

战略要闭环

京东产发和鼎晖不动产的这个pre-REIT基金，在年末重磅推出，算是给2024略显低迷的物流仓储行业收了一个豹尾。

但如果几个新闻连起来看，则更加意味深长。

重庆项目续租，是影响京东REIT表现的重要扰动因素，必须妥善处理。随着现在以略高于市场的租金续期5年，区域市场持续下行的风险，应该可以得到一定缓释。

但东哥砸出一个亿增持，所考虑的，相信绝对不会只局限于一个重庆项目。

京东真正在意的，是事关全局的战略闭环。

京东产发的核心基金已经是第五期了，头三期都是美元基金，引入了多家主权基金；最近两期私募基金，都是人民币pre-REITs，而这个时点，恰好与嘉实京东REIT登陆资本市场同步。

资产管理人的最大工作，就是让资本循环起来，不断为投资人创造价值。

但是过去一年多，这个循环似乎卡住了。。。痛，则不通。

在我看来，在武汉项目上丢掉的，京东这次要从重庆项目上拿回来。

我还是那个观点：

在市场疲软期，租户集中可以保障出租率，长租期可以降低风险敞口，这种租约结构所体现出的防御属性，有其独特价值，市场早晚会意识到。

目前京东产发的一连串市值管理动作，目的就在于此。

当然，这只是化解了一个项目的风险，只是解决了京东REIT面临的局部问题。

真正长期的解决方案，是扩募。

京东REIT需要并购更多的优质资产，以更加多元化的资产组合，更有效分散个别项目的扰动风险；需要持续不断的并购，帮助投资人创造价值，打造REITs平台的长效价值和稳定活力。

京东REIT如此，整个市场，也是如此。

未来的路，值得期待。