【莱顿资讯】一线商办是投资人眼中的香饽饽吗？2025.02.13

只要有不动产，就会有投资，而核心资产永远是市场关注焦点。问题是谁能看到投资价值，并做出准确的投资判断。

在目前的不动产行业里，各种资产类别都在快速趋于内卷，在做投资的时候，如何应对？

信心需要提振

说内卷，都卷，其中最为明显的，非商办莫属。

我身边很多朋友都是做商办的，或大宗，或租赁。在过去三年里，市场情绪非常低迷，心里真的没“底”。

大家都知道市场不可能一直这样，供需矛盾总会得到缓解。但是到底啥时候回暖，没人说得清。

这个时候，市场最缺的，是信心，是一个标志性交易，释放出积极正向的信号。

上海核心区的重磅交易

之前文章里也提到过，临近年底，全市场都在屏息以待，不约而同把目光投向上海，投向静安：

等待上海这宗百亿以上规模的重磅不动产大宗交易顺利落地。

2025年的第一波震撼弹，目标就锁定在自然博物馆的隔壁，已经飞在路上了，无限接近落地。

上海静安区的博华广场，是市场公认人广-南西商圈北部的高品质地标，以它为核心的一笔大宗交易，已经箭在弦上。

博华广场是美国汉斯（Hines）拿地开发的，他们做楼宇的品质非常厉害，虽然已经深耕中国二三十年，但还是行事低调，不为大众所熟悉。

我私下分别问了传言中的交易各方，但他们口风很紧、啥也不说。。。不过，我综合了各种渠道的信息，大致可以推演出交易轮廓。

多方合作共赢

汉斯和老投资人一起，从2013年做到现在，已经十多年过去了，因应市场环境的变化做些调整，合情合理，无可厚非。

其实不是退出，而是资本结构的优化调整。

亮点在于，这宗交易的阵容，堪比《繁花》。

美国汉斯、中邮保险、招银国际，再加上原来的老投资人中东顶流金主，众多在行业内声名煊赫的big names，联手贡献了2025年开年之初最让人眼前一亮的大宗交易。

项目的底层并没有任何变化，依然由汉斯负责资产管理和运营。

上层的投资人结构，进行了调整，老投资人继续在，另外引入了新投资人：中邮保险。

老投资人在投资了十多年之后部分退出，兑现一些收益，妥妥的长线耐心资本。

而新入局的中邮保险，则在连续投资了北京的地标物业以及若干物流仓储资产之后，以上海核心区域的高等级优质地标，实现了在上海的战略落子。

中邮是谁？老牌新锐

咱们今天重点聊的，是中邮。

我在之前的文章里曾经多次提到，中邮保险是一家既老牌又新锐的投资机构。

老且新

说老牌，中邮保险的大股东中国邮政集团可是穿越历史的老字号，其发展历史可以追溯到1896年，当时清光绪帝批准开办国家邮政，成为中国邮政的起点。进入新中国之后又经历多次变革，最终形成目前中国邮政集团的形态。

说新锐，是因为中邮保险2009年才成立，直到2023年9月才实现了不动产领域的首笔投资：中邮保险从中粮手里收购了北京中粮置地广场项目。

中国邮政最大的特点，是覆盖面广，尤其是深耕了海量的基层下沉市场；按照最新数据，中邮体系银行和保险的零售客户，差不多是6.6亿人。

资产端和负债端是息息相关的，这种高度分散的客户基础和资金沉淀，让他们可以在更长期限内布局自己的投资策略。这也就解释了中邮最近几年在投资端的日益活跃。

大丰收

2024年，对于中邮保险来说，绝对是十分忙碌的一年。

3月，参与鼎晖收购德邦物流资产包的交易；

11月，成为中信金石与万科消费基础设施pre-REITs的主要投资人；

12月，成为京东产发核心基金5期的主要投资人，再次与鼎晖牵手合作。

这还只是不动产投资领域的，在二级市场方面，也是动作频频：

9月，成为大悦城REIT最大的外部战配投资人；

11月，举牌皖通高速H股，持股比例超过5%。

所有这一系列动作的背后，是在探索解答同一个问题：

在低利率时期，如何实现长期资金的有效配置。

险资如何高质量配置

对于保险资金来说，利差损持续承压，IFRS 9和17准则日益逼近，十年期国债收益率降到2%以下，怎么办？

这个问题，绝对不是可选题，而是必答题。

据我观察，市场环境的变化和新会计准则的逐步实施，正在逐渐但深刻地改变保险资金的投资偏好。

核心资产

其实，答案不难找：

寻获可以持续孳息的优质核心资产并长期持有它，应该是一个普遍共识，无论是一级市场，还是二级市场。

各种各样的pre-REITs基金及其背后的投资人们，其实都是围绕着上面提到的这同一个目的：需要尽量寻找长久期、低波动、稳定分红、低估值的核心资产。

低波高息蓝筹，确实是险资眼里的核心资产，但到底如何配置和持有，也很有讲究。

深度投资

在上面聊过的IFRS新会计准则的语境下，险资的投资偏好会进一步调整，由于FVOCI资产不能以交易为目的、认定之后不可逆转，其必然具备长期持有、大额持有的特征。

也就是说，对于险资而言，广撒胡椒面的策略并不好用，相反，对于精挑细选、深度认可的合作伙伴与投资标的，对于真の核心资产，会更倾向于“重仓加码，长期陪伴，甚至寻求发挥实质影响”。

这既是会计处理问题，也是发展战略问题。选准合适的优质资产与伙伴，深度投资，重仓长持，这个逻辑，同样适用于博华广场这笔交易。

如何在内卷中脱颖而出？

再回到文初提到的那个问题：

在持有型不动产行业里，各种资产类别都在趋于内卷，在做投资的时候，如何应对？

我的回答，是守正出奇。

守正，是先沉下心来把项目的地段选取、开发把控和运营品质做好，汇聚优质的租户组合，才构成了后续资本运营的基础。

这是第一性的，无论周边如何卷，资产管理的质量才是基础、是大道、是初心。

出奇，是说在基本功足够扎实、资产基础打得足够牢靠、正面足够防御内卷之后，再去寻找差异化，谋求创新和增值。

哪怕目前并不是寻求退出或者再融资的好时机，但市场永远是有优化机会的：

不是简单退出那样的双方做你赢我输一次性博弈，而是优化资本结构、重组引入增量投资人，进而为参与各方带来增量的发展机会。

如何在内卷的市场中脱颖而出，博华广场项目，可能提供了一个非常不错的参考案例。

期待

做大宗交易的都知道，终点线之前的每一秒，都可能充满变数，充满煎熬。像博华广场项目这种规模的mega交易，参与方也多，难度系数只会更大。

当然，虽然这个交易已经无限接近落地，但毕竟还没有官宣，还需要政府的审批与首肯。

估计静安方面应该是乐见其成的：

原有的外资机构都在，还额外导入了中国目前最炙手可热的顶尖金融机构中邮和央企序列日益活跃的招银国际，静安区“楼宇经济”这个金字招牌会更加闪亮。

目前的市场实在是非常需要这种量级的震撼，给市场以信心，给魔都以亮点，给资本以期待。

希望他们一切顺利，给2025年来一个大大的提神红包。

相信2025年会因此而不同。

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