CRAM系列文章之三：存量资产盘活那些事，你想明白了吗？

存量资产盘活那些事

盘活，这是一个中国特有的名词，找不到一个英文单词可以直接对应，所以大家对它的理解也各不相同。有的人认为把资产利用起来不闲置浪费就是盘活，有的人认为盘活就是让资产重新发挥价值产生经济收益，也有的人认为盘活就是要让资产聚人气、有活力……因为没有统一的定义，所以这些说法也就没有对错之分。然而，在我看来，盘活这个事情还需要从我们博大精深的汉语词汇来解析一下。

所谓盘活，目标是“活”。“活”是相对于“死”而言的，而“死”是指生命特征归于静止，正如泰戈尔所说：静止便是死亡。那么，资产盘活所追求的“活”，也就可以说是求“动”了。同时，“盘”字本身也有挪动的意思，因此，盘活要做的归根结底就是要让资产能够“动”起来，从而延长它的寿命。

可是，资产本身就是死物，如何能动呢？特别是我们今天所要盘活的资产，多数还是叫做“不动产”的东西，名字上就写着“不动”了。其实，无论是不动产还是其他类型的资产，本身都是具备可以“动”的属性的，那就是它们的价值。只要资产具有价值，它们就可以流通，也就是可以“动”了。因此，资产盘活从本质上说就是要解决资产的流通性问题。只有解决了流通性问题，才能够做到19号文所指出的“将回收资金用于再投资，降低企业经营风险，促进持续健康发展”。

图1：盘活存量资产，扩大有效投资

说到这，也许有人会说：只是要流通的话那还不容易，只要资产价格便宜还怕卖不出去么？再不济赠送总是可以的吧。话虽如此，但得要清楚一点是：无论折价出售还是赠送，对原本的资产所有者来说都是一种损失。并且，有些资产如果本身问题比较多，别人接收了可能还是一种负担，划转给人家人家还未必想要呢。所以，流通性的本质是脱离不了资产本身的价值的。只有解决了资产的价值问题，资产才会有人要，才能够真正流通起来。因此，也可以说：资产盘活就是通过挖掘存量资产的价值来解决它的流通性的过程。

说到存量资产盘活要求我们把资产的公允价值做到匹配账面价值的水平，而收益法的评估逻辑里价值又是靠经营收益（NOI）来撬动的，那是不是就意味着对经营性房产的盘活工作应当聚焦到提升租金、提升出租率以提升NOI了呢？这个问题某种程度上是可以这么说，但却也不完全是。那是因为对存量物业来说租金是天花板的，因为租金收入 = 租金单价 x 可租赁面积 x 出租率 x 收缴率，房子建造完成了，面积基本就确定了，出租率、收缴率最多就是100%，而租金单价也不可能背离市场的合理水平。因此，当租金单价做到了天花板且满租的时候，基本上项目的资产价值就到顶了。而此时，很可能这个到顶的公允价值还达不到账面价值的要求。

图4：经营性房产的资产价值提升空间分解

另外，可能还有些存量物业因为所处的市场环境或是自身存在的瑕疵等问题，再好的运营能力也无法将租金单价和出租率做到预期的水平的，这种情况下就更加无法使得公允价值匹配为这个资产所投入的成本。因此，存量资产盘活并不仅仅就是靠运营手段来提升租金收益。其实，盘活的“盘”字汉语里还有盘算、查究的意思，也就是说盘活是需要经过仔细的分析测算的，不能一刀切地进行处理。

在发改委的561号文中也指出要“根据项目实际情况，灵活采取不同方式进行盘活”，因此我们在做资产盘活前有一个非常重要的前置工作就是对存量资产进行梳理和分级定等。就像前面说的，有些资产天花板本来就比较低，我们无论怎么努力提升空间都非常有限，这也就是所谓的低效资产；而有些资产我们接手的时候他们本身状态就是比较良好的，有稳定的现金流和良好的收益率，这则是企业所希望持有的优质资产；还有些资产当前的现金流或收益率并不那么好，但因为天花板足够高所以有较大的提升潜力，这种我们可以称之为潜力资产。

图5：存量资产的分级定等

资产情况不同，盘活策略自然也就要差异对待。优质资产重在维持，盘活策略上保持资产的经营稳定为主；潜力资产重在提升，盘活策略上往往更关注优化调整或改造提升；而低效资产既然提升困难，那就应当重在止损，盘活策略上往往以减值处置为要。当然，盘活最终都是要基于公允价值匹配账面价值的原则，只不过前两类资产的立足点都落在了公允价值上，而低效资产的止损处置是通过调节账面价值来达成——因为账面价值 = 资产原值 - 折旧摊销 - 资产减值，减值是低效资产处置不得不面对的一个问题。

对于企业而言，不到万不得已肯定不希望走减值这条路，因此前期规避低效资产流入和管理过程中的风险管控就显得尤为重要了。而真想要走减值这条路之前，一定也需要严格论证过该项资产确实是缺乏提升潜力的低效资产才能开展。