【CRAM中国首期班大考回顾】不动产资管人：如何在不确定性时代笃定前行

前记

     这场大考，不仅是对知识的检验，更是一次心灵触动，让每一位学员对不动产资管行业有了更深层次理解和感悟，也催生了我们对于这个行业现状与未来发展之路的诸多思考。

下行压力下的市场格局

     宏观经济波动引发不动产资管连锁反应。经济下行时，市场需求减少、资产价格下跌，不动产融资渠道大幅收紧，致使资管市场资金流动性严重受阻，项目开发和运营挑战巨大。开发商不得不调整资产结构，或剥离出售持有物业。

     随着市场供需失衡，一二线城市供给过剩问题愈发严重，写字楼和购物中心竞争愈发激烈。而弱二线及三四线城市，受限于经济发展水平和租住需求低迷，租金水平长期低迷。在这背景下，客户视角正从传统的消费者（员工）和品牌商（租户）转向业主方（投资人），关注的焦点从资产的产品属性转向其资本价值和投资回报。

竞争格局的重塑与升级

      开发企业转型背后有战略考量。行业趋势促使企业从传统开发模式向资管模式转变，高效运营管理和资产管理成为提升物业价值和盈利能力的关键。盈利模式从单纯销售转向租售并举或纯运营，以获取更稳定现金流。

     项目竞争白热化。区域内项目竞争加剧，带来租金与产品创新的双重挑战。同类型项目在租金、服务、配套设施等方面激烈竞争，甚至出现价格战。企业需不断进行产品创新，如打造特色主题商业、引入智能化设备、举办主题IP活动等提升竞争力。

公募 REITs 与私募 REITs 基金兴起

      近年来，公募 REITs 政策不断完善，市场需求渐增。首批公募 REITs 获批以来，上市数量增多，不动产二级市场建设加快，消费基础设施 REITs 开闸，为更多持有型资产企业提供上市融资机会，资产类型扩展，为资本市场提供更多稳健投资标的，优化不动产资管市场结构。

资产管理能力的价值重塑

     从房地产到金融，本质上其实是如何将“资产端”演化为“资本端”的故事。在资本端对资产进行风险定价的过程中，重点要考察管理人对资产的运营能力和资本调集的金融能力。随着市场发展，资本市场对资管能力的定价机制逐渐成熟，优秀资管能力可提升资产价值，吸引投资者，获得更高估值，管理费定价及溢价收益也将被市场验证。

对复合型人才的迫切需求

     存量时代，业主方从空间租赁商转向内容服务商，不动产资管更需要复合型人才，具备房地产及跨领域知识技能，良好沟通协调能力、创新思维和团队合作精神。例如，不动产资管人要具备艺术家心灵及资本家头脑，贯穿物业资产募投管退全生命周期。在项目竞争白热化下，需与不同利益相关者沟通协调，以客户为中心创新，发挥团队合作精神。

多元化的知识图谱

      在这个时代，构建一个多元化的知识体系，就如同为自己装备了一副无懈可击铠甲。如将金融知识与房地产开发结合，能更好评估项目价值和风险，提升竞争力。绘制个人知识地图，先自我评估明确短板，再根据职业规划确定学习目标，选择合适资源并制定学习计划。例如，莱顿的CRAM课程，将金融智慧与房地产开发巧妙融合，为您提供洞察项目价值和风险的超能力，让您在竞争中占据先机。

思维模式需转变升级

     思维模式需转变升级，实现从空间商到内容创造者的跨越。以客户为中心，提供个性化服务和体验，如为写字楼租户提供增值服务，为购物中心业主打造特色街区等。创新思维在产品与服务中应用广泛，可引入共享办公等创新模式，利用智能化设施打造特色主题空间。

用学习来破圈

      破圈，意味着您将打开一扇通往新世界的大门。例如从商管转型资管，从事其他专业项抓住不动产资本市场机遇。莱顿商学的CRAM课程，不仅对个人职业发展至关重要，也是未来合作的金钥匙。拓展人脉，获取信息和机会，让您在知识的海洋中汲取无尽的养分。

精准定位目标圈子

      精准定位目标圈子，根据自身需求和优势选择适合的行业活动、社交平台、专业社群。如专注商业地产可参加相关峰会和论坛，加入专业社群。

专业能力深耕细作

1、聚焦核心资管技能提升

      资产估值、风险管控等是不动产资管的核心技能。资管人可以通过参加培训课程、阅读专业书籍、实践操作等方式，提升自己的核心资管技能。参加专业的资产估值培训课程，可以学习到不同的估值方法和技巧，掌握市场动态和行业趋势，提高估值的准确性和可靠性。阅读风险管控方面的专业书籍，了解风险管理的理论和方法，学习如何识别、评估和应对风险。通过实践操作，参与项目的资产估值和风险管控工作，积累经验，不断提高自己的实际操作能力。

2、跟进行业前沿技术与理念的学习计划

      制定跟进行业前沿技术与理念的学习计划，关注行业动态，参加研讨会、论坛等活动，与同行交流经验，不断更新自己的知识和技能。例如，关注不动产科技的发展趋势，了解人工智能、大数据、区块链等技术在不动产资管领域的应用。参加行业研讨会和论坛，听取专家的演讲和分享，与同行交流心得体会，拓宽自己的视野和思路。

综合素养全面提升

1、领导力与团队协作能力培养

       在不动产资管领域，领导力和团队协作能力至关重要。资管人可以通过参加业务场景领导力培训、担任项目负责人、组建团队等方式，培养自己的领导力和团队协作能力。莱顿CRAM课程中就专门设计针对业务场景沟通力提升的课程。

2、应对不确定性的心理素质与应变能力

      面对不确定性，资管人需要具备良好的心理素质和应变能力。可以通过学习心理学知识、参加压力管理培训、进行自我反思等方式，提升自己的心理素质和应变能力。学习心理学知识，了解人的心理特点和行为规律，掌握应对压力和挫折的方法。进行自我反思，总结经验教训，分析自己在面对不确定性时的表现和不足之处，不断改进自己的应对策略。