【活动回顾】2024/09/05莱顿华中同学行业交流会-质造商业新未来，探索楼宇新发展

领导致辞

      武汉市楼宇经济促进会秘书长吴伟文女士致辞为交流会奠定了基调，她强调了在当前不动产行业面临挑战下，创新和高效运营重要性。吴秘书长话语背后，是对行业转型升级的深刻认识，以及对未来发展坚定信心。

      湖北长城建设控股集团有限公司副总裁杨芳女士分享《同质化商办市场下如何保持核心竞争力？》揭示了保持核心竞争力的关键。她提出，长城汇通过“空间、产业、运营”三大板块的协同发展，实现了从单一办公功能到多元化竞争转型。在存量时代，商业楼宇需要通过综合服务和创新运营模式来提升竞争力，比如提供“幸福食堂”，搭建“大事小事不出楼”的楼宇服务体系，这些策略对于行业同仁具有重要的借鉴意义。

     莱顿商学院创始合伙人、副总经理史鹤韻先生从资产管理角度出发，探讨了商管与资管如何在市场下行期实现“共舞”。史先生深入分析指出，打通“投融管退”全链条是资产增值关键，这要求从业者不仅要具备算账思维，更要有前瞻性产品思维，以应对市场快速变化。

      金融街武汉置业有限公司营销总潘一博先生《烟火艺术MIX创意街区探索之路》分享，则是对项目全周期运营一次全面剖析。他经验表明，精准定位和商业创新是推动商业高质量发展双引擎，这对于正处于转型期的商业地产项目具有指导性作用。

      施耐德电气（中国）有限公司能源管理软件应用架构师冯国川先生分享，则从技术层面为行业提供了新的视角。他提出数字化运维新场景及实践，不仅能够帮助企业降本增效，也为商业不动产智能化发展指明了方向。

圆桌讨论环节

      圆桌讨论环节中，邀请了湖北长城建设控股集团有限公司副总裁涂文君女士、金茂资管（长沙）写字楼事业部总经理范卫英女士、均豪（上海）资产管理有限公司总经理江涛先生和记黄埔地产（武汉江汉北）有限公司李卓豪女士四位嘉宾，共同探讨现有市场环境中，消费者/租户需求变化；如何应对需求变化的产品创新；作为资产管理者如何平衡短期收益与长期投入。

      嘉宾们的观点碰撞更是火花四溅。他嘉宾们从各自专业角度出发，提出了应对市场变化策略，强调了以客户需求为导向，回归产品本质重要性。这些观点不仅反映了行业发展现状，也为未来的产品和服务创新提供了思路。

精彩观点

关于现有市场环境中，消费者/租户需求变化及如何应对？

• 年龄划分模糊，标签化更加多维。例如，Z世代消费者可能同时追求经济实惠和高质量体验。

• 消费者更加注重个性化和情感体验，不再单纯追求物质消费，不盲从，只为自己的喜好买单，更加注重个性化消费。

• 连锁经营品牌开店速度放缓，更多小而美品牌、主理人品牌涌现。

• 更倾向于场子气质与自身品牌气质相近的项目，注重同频共振。

• 品牌更加注重差异化竞争，寻求与目标客群的情感共鸣。

• 回归产品本质：关注产品的功能和价值，进行研发创新，在细节处做出创新，持续保持创新心态。

• 挖掘核心竞争力：避免同质化竞争，发挥品牌优势，通过跨界合作的方式寻求新产品和新服务的雏形以及过程验证。

• 与消费者产生精神共鸣：注重企业形象和社会责任，吸引深度和高粘性客户。
  
  

• 新增客户少，存量市场转换为主。

• 企业降本增效，缩减租赁面积和更换办公场地。

• 租户更关注业主背景、产权单一性、ESG认证、行业聚集。

• 租户更关注软性专业服务成本，例如消防、加时空调、物业费等。

• 改进设施和功能配套，如共享空间、健身房、咖啡吧等。

• 提供泛行政服务解决方案，如财税、法务、IT、人力资源等服务。

• 增强客户互动，举办业主活动满足社交和社会价值需求。

• 提升个性化服务水平，例如前台服务、迎客服务等，打造有服务、有温度、有性价比的办公空间

作为资产管理者如何平衡短期收益与长期投入？

• 资产管理者首先要明确项目业主的目标，是追求短期收益还是长期投资。
• 长期持有项目应注重产品定位、业态组合、设施设备管理和创新思维，建立长远的财务模型，确保项目的可持续发展。建立长期客户关系，通过提供优质的产品和服务，提升客户满意度和忠诚度，从而实现长期稳定的收益。

• 短期收益项目则应关注NOI（净运营收入）和CAP RATE（资本化率），并根据财务诉求进行决策，例如通过提高租金、降低运营成本等方式实现短期收益最大化。

2、兼容算账思维和产品思维：

• 产品创新需要建立在算账思维基础上，即在业主关注数据指标支撑下进行，反之所有运营逻辑和花钱逻辑都以客户和市场为出发点。

• 例如在项目前期，充分研究客户需求和发展趋势，打造解决客户痛点的产品，比如写字楼项目内打造燃气厨房和空中连廊设计。

• 在运营阶段，考虑短期收益和长期投入的平衡，例如针对小面积客户，考虑精装或与第三方合作经营，以客户和市场为出发点，稳住老客户、增加新客户。

• 资产管理者应根据市场环境和项目发展情况，灵活调整短期收益和长期投入的平衡策略。例如，在市场环境低迷时，可以适当降低短期收益预期，加大产品创新和品牌建设的投入，为项目的长期发展奠定基础。在市场环境良好时，可以适当提高短期收益预期，并通过优化运营管理，提高项目的盈利能力。

        综上所述，本次交流会不仅为业内人士提供了一个交流平台，更是一次对商业不动产未来发展路径深度探讨。通过嘉宾们精彩分享和深入分析，我们可以看到，尽管市场环境充满挑战，但只要不断创新，紧跟市场需求，商业不动产依然拥有广阔发展空间。莱顿商学将继续携手行业精英，为推动商业不动产持续健康发展贡献力量。