商业不动产项目投资操盘决策系列课程之终极决策分析CI104——商业地产投资决策分析

CI104课程分为八章知识内容，整个课程内容涉及两大部分，第一部分为知识体系，第二部分为案例化教学。课程以商业地产投资过程中的整体投资决策案例化视角为主轴，通过投资决策导论中的空间市场与资本（投资）市场比较和资本化率趋势分析、所有权形式、税收与折旧分析、投融资杠杆分析、风险分析、价值评估与投资比率、资产管理全案分析、以及资产持有与处置等理论内容，并结合五个典型案例研究的应用展开，帮助投资者做出最终的投资决策判断。是商业地产投资操盘决策的终极分析环节，在整个CCIM课程体系中占据极其重要的位置，是整个CCIM最后应用阶段的核心课程。

第一章 投资决策导论

学习目标：

• 三项主要资产类别

• 探讨每种资产类别随着时间的发展各年度收益的不同之处

• 描述三种主要资产类别风险和收益的关系

• 识别债务和股权资本的主要来源

• 探讨空间市场和资本市场之间的相互影响

知识要点：

• 投资决策概述：贴现率的重要性、所有制形式、税收如何影响决策、财务杠杆的益处和风险等。

• 投资者

• 投资方案

• 房地产投资的四个象限

• 债务和股权资本的来源

• 空间（用户/租户）市场与资本（投资）市场的比较

• 资本化率趋势

第二章 所有权实体

学习目标：

• 比较不同法定所有权形式的优势

• 比较和对比不同房地产投资工具的特点养老基金、合资和银团

知识要点：

• 法定所有制形式（个人独资、合伙、公司企业）

• 房地产投资工具（养老基金、合资企业、企业联合组织/众筹资金来源）

第三章 税务

学习目标：

• 确定和计算税收对房地产投资的收购、所有权和出售的影响，预测一项商业房地产资产税后现金流

• 预测一项商业房地产资产税后销售收益

• 计算租户店装的税收待遇

• 定义初始基数、调整后基数和折旧基数

知识要点：

• 收购时需要考虑的税收因素

• 运营时需要考虑的税收因素：基数调整、折旧、运营、折旧的方法、直线折旧法、资本支出、租户改良。

• 处置时需要考虑的税收因素：处置方法、实际税率

第四章 融资房地产投资

学习目标：

• 描述使用杠杆的原因

• 确定杠杆对风险和收益的影响

• 计算税前和税后资金成本

• 用贷款价值比计算贷款金额

• 用偿债备付率计算贷款金额

• 计算贷款的定期偿还额

• 计算贷款余额

• 解释实际收益点数的影响

• 计算收益点

• 探讨商业地产投资“资本结构”的不同选择

• 探讨贷款条款

知识要点：

• 融资杠杆（杠杆比例）

• 审核标准及流程

• 商业地产贷款架构

• 计算贷款组成

• 贷款费用和贷款成本

• 融资方案

• 借款人分析

第五章  房地产风险分析

学习目标：

• 定义风险，因为它涉及到商业房地产投资

• 定义不同类型的风险

• 计算预期收益

• 计算预期价值

• 用多个贴现率计算商业地产投资的价值，反映出不同现金流风险的差异

• 描述不同类型的尽职调查

知识要点：

• 风险介绍与不确定性

• 风险/收益权衡：风险分析和评估的重要性

• 风险类型

• 重要的风险测算

• 风险减轻和管理

第六章 投资评估与绩效

学习目标：

• 区分不同的估值方法

• 计算总租金乘数

• 计算现金投资回报率

• 探讨资本化率与投资收益率的关系

• 用净现值、内部收益率（IRR)和资本积累比较投资绩效

• 探讨不同估值方法的优缺点

知识要点：

• 基本价值概念：市场价值、投资价值及其他

• 价值评估方法：销售比较法、成本法、收入资本化法

• 投资比较：投资比率（总资金乘数、资本化率、现金投资回报率）

• 商业投资评估

• 资本积累：资本积累比较法

第七章 资产管理

学习目标：

• 识别在商业房地产投资收购、拥有和处置阶段中所面临的资产管理决策

• 分析不同资产管理决定对收益和财富积累的影响

• 完成持有期是否投资于资本改善决策的分析

• 完成持有期是否再融资决策的分析

知识要点：

• 资产管理和房地产分析

• 持有和处置阶段

• 计算持有和处置方案的投资基数

• 比较持有和处置方案

• 运用投资基数

第八章 持有和处置方法

学习目标：

• 识别处置策略的税收影响

• 计算折旧资本利得税

• 计算资产增值资本利得税

• 案例研究1-现金流模型回顾

• 案例研究2 -非应税投资者购置分析

• 案例研究3-应税投资者的购置分析

• 案例研究4-任意性资本支出

• 案例研究5-持有与处置分析

• 附录：准备有说服力的演示方案