莱顿专题课 | 资管视角下，购物中心不同阶段的品牌升级与业态调整

资产管理工具在商业运营中的运用

从资产价值最大化角度，权衡收益与情怀

莱顿商学联合资深项目操盘手推出

【资管视角下—购物中心不同阶段的品牌升级与业态调整 专题课】

广州 · 11月21日

结合国际商业不动产CCIM&CPM课程，

运用国际资管体系课程中的工具，

一起探究资管视角下商业不动产的运营。

张逸 （Echo Zhang）

原黑石基金平台公司总经理

原香港南丰集团 华东区资深总监 & 虹桥南丰城总经理

原富达来信托(新加坡上市基金)-中国区资产管理负责人

国际注册商业地产投资师（CCIM）

国际注册资产管理师（CPM）

英国皇家特许测量师协会会员 （MRICS）

张老师在商业地产领域拥有逾20余年的从业经验，曾负责多个大型综合体项目的整体运营和预算控制，深入参与了办公楼和商业的各项工作。张老师既负责过旧项目改造，也参与过新建项目的全过程，积累了从前期设计规划、工程改造、开业筹备、到开业初期完善、中期提升，及成熟期突破，等不同阶段的全流程经验。

• 办公楼：项目的定价策略、租赁实施和楼宇综合管理。

• 商业综合体：策略定位、品牌落位、租赁洽谈、营运管理、市场推广和物业管理；

• 资产管理：楼宇资产估值、投资收购的前期评估和项目处置出售等各项工作。

课程大纲

一、购物中心操盘手需要具备资管视角

常见问题：

• 如何从业主目标、市场需求、项目周期三个维度理解业主诉求？

• 如何理解商管与资管角色区分下的不同思维逻辑和利益点？

• 资管和营运过程中，如果平衡收入、成本、品质的取舍

核心内容：

1. 资本维度：长期VS短期

 1) 不同业主目标对资产不同阶段关注点差异

 2) 不同业主对资产价值的评估差异

 3) 不同业主对项目的投资周期差异

2. 专业维度：商业管理团队VS资产管理团队角色差异

3. 资产维度：项目租金收入、项目品质与项目运营成本的三者平衡关系

二、筹开期到培育期品牌升级与业态调整：如何面对不确定性

常见问题：

• 如何在竞争激烈商圈找到市场空白点并让品牌商相信？

• 是什么让品牌商不敢签约入驻你的项目？

• 如何在选择品牌与业态时，兼顾培育期客流增长与成长期租金增长的关系，维持资产价值增长性？

• 如何平衡长期租约与短期租约的关系，敢于做不完美填铺决定？

核心内容：

1.市场分析：

 1) 市场调研：切入点的精准性

 2) 项目如何精准项目定位

 3) 开发商的区域影响力看招商

2.业态规划

 1) 业态组合的整体性

 2) 业态组合的前瞻性

3.品牌维度：

 1) 品牌商常见十大顾虑

 2) 品牌商的落地性实现：品牌亮点与吸引力

4.租户管理

   1) 租户洽谈/租约签订/开店准备/店铺开业租赁策略的制定和深化；

 2) 租赁过程中的谈判技巧；

 3) 项目开业后租户的替换

 4) 租户比例、租金结构、持续增长性

三、成长期品牌升级与业态调整：如何快速迭代

常见问题：

• 如何基于项目定位和目标客群，判断业态比例和品牌组合是否合适、？

• 商铺出现问题如何分析：品牌没招对？业态组合出问题？商场动线有冷区？

• 如何基于营运数据分析的结果，策略性的判断品牌调整的方向和比例？

核心内容：

1. 最重要的事：重新检验项目定位与项目标签：

 1) 项目开业后的客群分析和自身定位

 2) 从营运角度分析商户状况

 3) 如果探寻项目独特的DNA

2. 寻找资产升级迭代点：

 1) 如何提升购物中心的销售业绩

 2) 如何有效扶持商家的经营管理；

 3) 从商业逻辑上看冷铺：店铺经营状态及提升

 4) 经营数据分析及应用：

• 客流/销售额/坪效/租售比/车流的精细化数据分析；

• 数据分析对经营决策的影响和应用；

 5) 营运和租赁/市场/物管的关联性

 6) 找到契合项目的品牌

3．某商业项目持续调改实战案例演练

四、成熟期品牌升级与业态调整：如何突破瓶颈

常见问题：

• 如何判断项目已经进入成熟期？具体是哪些指标滞涨?

• 为什么租金持续增长的项目也要预防瓶颈？

• 成熟期项目进行预防性改造是否必需的？

核心内容:

1.  判断成熟期前瞻性指标：客流指标、销售额指标

• 租金指标与客流、销售额指标的关系

2. 品牌升级助力突破瓶颈

     1) 突破客流瓶颈三大方式

     2) 突破销售额增量三大方式

3. 项目升级改造目标

五、结语：不同项目阶段资产价值最大化VS项目品质最大化如何平衡

虹桥南丰城项目

       虹桥南丰城，改造前是一座已经运营十余年的百货，周边并不乏各种小而精、大而全的购物中心和商业综合体。在停业改造之后，于2014年重新开业，焕然一新。

       作为上海首个定位成亲子家庭的社区型购物中心，独创了全新的营销推广理念和活动形式。

        项目在重新开业后的3年，销售额、客流、租金收入，都保持了持续稳定的高增长率。项目在达到稳定期后，全年满铺出租，开业率不低于95%-98%。

        从项目改造的最初定位、开业前宣传策略，到商铺的租赁、商场的运营与管理，张逸老师全盘主导参与了这个项目。

若干成熟标杆项目

......

【课程对象】

1. 商业地产项目在开发或在运作的开发企业及相关企业高层。

2. 商业地产开发商决策层、规划、招商、运营等企业精英

3. 商管公司管理人员

凡是过往，皆为序章。

每一次洗礼都是一场变革，

阴霾之下，微光亦能照亮前路，

莱顿商学，在资产管理的道路上，

和您一起，觅光前行。

具体开课信息，请联系